Снять квартиру: О страховом депозите и предоплате за последний месяц

Где найти квартиру, чтобы снимать?

мы рекомендуем группу в ВК и сайт Драже.

Ниже - полезная статья от данного ресурса.

Страховой депозит - это денежная сумма, которую арендатор передает собственнику и которая идет в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу. Говоря проще - депозит - это гарантия для собственника, что ремонт, ценная мебель и техника в квартире останутся в том же состоянии, что и при заселении арендатора. С учетом естественного износа, разумеется. Также - депозит может быть страховкой собственника на случай, если арендатор съедет раньше времени, не заплатив за комм.услуги, если по соглашению сторон эти к.у. оплачивал арендатор. Страховой депозит - это всегда возвратная сумма, собственник обязан его хранить, чтобы вернуть арендатору при выезде. Размер страхового депозита должен быть прописан в договоре, равно как и условия его возврата арендатору. Приложением к договору может идти передаточный акт с описью всего имущества, сохранность которого попадает под депозит. В особых случаях приложением к договору найма могут идти цветные фотографии ремонта и отделки. Обычно размер страхового депозита равен месячной арендной ставке (или меньше), взимается он при заключении договора одним платежом, либо с рассрочкой в несколько месяцев.

Собственникам важно помнить, что у арендаторов всегда есть подозрения, что сумма страхового депозита не будет возвращаться при выезде, поскольку подобный произвол со стороны других собственников часто имеет место быть. Поэтому брать с арендаторов страховой депозит собственникам рекомендуется только в случаях, когда "есть что терять". Т.е. за убитые хрущевки без ремонта страховой депозит брать мы не рекомендуем.

Предоплата за последний месяц аренды - это денежная сумма, стимулирующая арендатора воздержаться от досрочного расторжения договора и прожить весь срок, прописанный в договоре. Данная сумма взимается с арендатора собственником при заключении договора найма, является невозвратной и, в некоторых случаях, может сразу же быть передана собственником риэлтору, в качестве оплаты услуг за поиск арендаторов. Как правило эта предоплата за последний месяц аренды составляет половину месячной арендной ставки и в последний месяц съема - арендатор заплатит сумму, уменьшенную на размер той предоплаты за последний месяц, которую он заплатил при заключении договора с собственником.

Размер суммы предоплаты за последний месяц аренды (также как и размер суммы страхового депозита) обязательно должен быть прописан в договоре, а факт передачи денег собственнику должен подтверждаться соответствующими документами - распиской или платежным поручением.

Также собственникам следует знать, что большинство людей, снимающих жилье, особенно класса эконом - не имеет возможности (или желания) платить вперед сумму большую, чем стандартный месячный платеж по аренде. И, выставляя "предоплату за последний месяц" обязательным условием - вы, также как и при выставлении требования о страховом депозите - существенно сужаете себе круг потенциальных арендаторов, которые могут заинтересоваться вашим вариантом.

Необходимо сказать еще пару слов о задатках.

Задаток - это денежная сумма, которую платит арендатор для "бронирования" понравившегося ему варианта в случае, если на сегодняшний день он по каким-то причинам не может в этот вариант заселиться. К примеру, если там еще пока проживают предыдущие арендаторы. Задаток лучше всего вносить по предварительному договору найма жилого помещения, т.е. по договору о намерении в дальнейшем заключить основной договор найма жилого помещения. Такой предварительный договор можно заключать и с агентством недвижимости, но только в том случае, если у агентства есть соответствующая доверенность от собственника. Причем если эта доверенность только "на принятие залога в интересах собственника по договору оказания услуг" - она может быть и в простой письменной, не нотариальной форме, но в этом случае вам лучше запросить у риэлтора почитать и сам договор между агентством недвижимости и собственником.

Задаток всегда является частью платежа за первый месяц аренды, и не является какой-либо мифической "суммой сверху". Также, согласно ст.381 ГК РФ, сумма задатка может быть невозвратной в случае, если арендатор сам отказался от заключения основного договора найма. Если же от заключения договора отказывается арендодатель (собственнник), то задаток должен быть возвращен арендатору в двойном размере. Либо, если сделку заключить невозможно по объективным причинам - задаток тоже возвращается арендатору. В практике немало случаев, когда задаток может также передаваться в качестве комиссии за работу агентству недвижимости или риэлтору, но это не освобождает собственника от возврата этого задатка в приведенных выше случаях. Поэтому мы рекомендуем риэлторам брать свою комиссию с собственника не из суммы задатка и не из суммы страхового депозита, а исключительно из суммы предоплаты за последний месяц по договору. И помнить, что за беспредел ваших собственников перед арендаторами отвечаете всегда вы (с нашей точки зрения), поэтому в ваших интересах не заключать договор оказания услуг с кем попало и проводить с собственниками соответствующую воспитательную работу.

Вывод для арендаторов: Всегда читайте договор и помните, если вы согласились на определенные условия и заплатили деньги, жалобы потом ничем не помогут.

Вывод для собственников: Смешивать понятия "предоплата за последний месяц" и "страховой депозит" невыгодно для вас самих же. Разделяйте в договоре эти понятия, чтобы быть защищенными.

Вывод для агентов: если вы берете комиссию за свою работу с собственника - для вас наиболее правильный путь - договариваться о том, чтобы была предоплата за последний месяц по договору. В таком случае собственник получает на руки от арендатора вперед сумма за полтора или два месяца аренды и собственнику психологически проще будет оплатить вашу работу. Вам важно понимать, что и предоплата за последний месяц, и сумма страхового депозита - это деньги собственника и пока он не решил оплатить ими ваши услуги - забирать эти деньги себе раньше времени не стоит :)

Частые вопросы и ответы:

Вопрос: А может ли страховой депозит одновременно являться сразу и предоплатой за последний месяц?
Ответ: Теоретически может, но большинству собственников это невыгодно. Ведь получается, что тогда в последние 2 недели действия договора - собственник будет как на иголках. Арендатор может нанести ущерб его имуществу, т.к. у собственника больше не остается рычагов воздействия. К сожалению, на практике, увы, в договорах найма посредники часто объединяют оба этих понятия в одно, что вызывает определенный хаос и путаницу. Мы рекомендуем арендаторам не стесняться и предлагать собственникам и их риэлторам разграничивать эти понятия, если в предлагаемом ими договоре депозит и предоплата сведены воедино.

Вопрос: Часто еще звучит термин "залог", что он означает?
Ответ: Залог – способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий залогодержателю получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залог регулируется не только ГК, но и двумя законами: Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872- и Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В практике рынка аренды термин "залог" употребляют и в значении "страховой депозит" и в значении "задаток" и в значении "предоплата за последний месяц". Мы настоятельно рекомендуем риэлторам, собственникам и арендаторам воздерживаться от использования этого термина, дабы не создавать излишней путаницы в головах и понятиях.

Вопрос: Риэлтор забрал себе сумму страхового депозита / предоплату за последний месяц / задаток и не отдает. Что делать?
Ответ: Обязанность вернуть сумму страхового депозита лежит на собственнике, если иное не предусмотрено договором найма. Если собственник ее не отдает и ссылается на риэлтора - напишите Никите Иванову (http://vk.com/write242289861), мы свяжемся с этим риэлтором и попробуем призвать его к ответу. К сожалению, у нашей компании нет рычагов давления на собственников, но на риэлторов мы воздействовать можем и обещаем приложить все усилия, чтобы справедливость восторжествовала. В случае, если вам не возвращают задаток - тут нужно обращаться к стороне, которая по договору выступает хранителем этого задатка до момента заключения основного договора, т.е. необязательно это может быть собственник. И, важно помнить, что задаток в принципе - в ряде случаев - сумма невозвратная. Ну и что касается невозврата суммы предоплаты за последний месяц - тут в общем то пояснений не нужно - эта сумма в принципе, по логике, является невозвратной и требовать чего то от собственника или агента тут бесполезно.

Вопрос: Собственник не хочет возвращать сумму страхового депозита и предлагает просто лишний месяц пожить квартире бесплатно.
Ответ: Если изначально этот вариант был прописан в договоре найма и вы на него согласились - собственник вполне может поступить подобным образом. Но если о таком варианте изначально не было и речи - вы в полном праве требовать возврата вам указанной суммы. Если, конечно, вы действительно не хотите продлить безвозмездно договор найма еще на один месяц (или иной срок по соглашению сторон).

Вопрос: Должна ли любая передача денег собственнику фиксироваться в бумажном виде?
Ответ: Мы рекомендуем в договоре найма прописывать банковские реквизиты для оплаты по безналу - и переводить деньги через банк на счет собственника. В этом случае вам не нужно за каждые полученные от вас деньги трясти с собственника расписки о получении им денежных средств. Но при этом - если вы по каким то причинам не согласовали "безналичный" способ расчетов - ни в коем случае не передавайте никому и ни за что денег - без соответствующего платежного документа. В расчетах между физическими лицами это в основном расписки, образец нетрудно найти в интернете :)

P.S.: Мы в курсе, что с юридической точки зрения говорить об "аренде", "арендаторах" и "арендодателях" уместно только в случае разговора о нежилой недвижимости. В жилой - должны быть "найм", "наниматель" и "наймодатель". Но данные термины пока не так привычны потребителю и их использование затрудняет восприятие столь важного текста, приведенного выше. Поэтому, дорогие юристы и риэлторы, мы просим у вас прощения за некорректное использования терминов тут, либо на других страницах нашего ресурса. Со временем мы это обязательно исправим. И если у вас есть пожелания или замечания по данному тексту - пишите их вот сюда (http://vk.com/write242289861), мы обязательно учтем ваше мнение :)

Где найти квартиру, чтобы снимать:

https://vk.com/ekb_arenda
http://arenda.dragee.ru/
Сайт “Драже” по аренде жилья - это один из самых посещаемых ресурсов данной тематики в Екатеринбурге.

Мы не оказываем услуг по аренде жилья, мы создаем пространство, в котором могут цивиллизованно взаимодействовать друг с другом собственники, арендаторы и риэлторы.

В 2012 году мы приняли решение и взяли на себя ответственность за рынок аренды жилья в нашем городе. За столь короткое время удалось создать проект, аналогов которому нет в других городах России. Надеемся, наш пример будет заразителен :)

Авито - сайт частных объявлений