Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности

Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Однако, обращаясь к ст. 35 ЗК РФ, мы видим данный принцип «в перевернутом» виде: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Данная норма практически дублирует нормы ст. 37 Земельного Кодекса РСФСР 1991 года: при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Статья 273 ГК РФ устанавливает несколько иное правило: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Естественно, что в отношениях, связанных с переходом прав на земельные участки приоритет имеет Земельный, а не Гражданский кодекс. Тем не менее, и Земельный и Гражданский Кодекс устанавливают один и тот же принцип - права на землю следуют за правами на объект недвижимости, а не наоборот.

Данные нормы продиктованы фактически сложившейся экономической ситуацией. Возможность иметь земельные участки в частной собственности появилась только с 01.01.1991 года - с вступлением в силу Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». На сегодняшний день основная масса земель, на которых расположены приватизированные или вновь построенные здания, строения, сооружения - государственные или муниципальные. Естественно, что при таких обстоятельствах применение принципа - недвижимость следует судьбе земельного участка - невозможно.

Статья 36 ЗК РФ достаточно четко прописывает процедуру оформления прав на земельные участки собственниками зданий, строений, сооружений. Федеральный закон «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», N 137-ФЗ устанавливает обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Т.е. на сегодняшний день работает механизм по которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут переходит в собственность собственников объектов недвижимости.

В настоящей статье хотелось бы рассмотреть случаи, когда земельный участок находится в частной собственности и собственник объекта недвижимости, расположенного на данном участке, не совпадает с собственником земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Т.е. первая часть п. 3 ст. 35 ЗК РФ регулирует отношения, когда участок находится в частной собственности. Правила продажи доли в праве общей собственности установлены статьей 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Поскольку речь идет о преимущественном праве покупки, очевидно, что собственник объекта недвижимости не вправе понуждать собственника земельного участка к заключению договора купли-продажи или аренды части земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости. Право на волеизъявление на заключение договора появляется у собственника объекта недвижимости только тогда, когда получено извещение собственника земельного участка о намерении продать земельный участок или заключить договор аренды с третьим лицом. Причем волеизъявление собственника объекта недвижимости о намерении воспользоваться правом, предоставленным ст. 35 ЗК, не порождает обязанности собственника земельного участка заключить данный договор с собственником объекта недвижимости. Право, предоставленное ст. 250 ГК РФ, может быть нарушено только в момент заключения договора с третьим лицом при условии наличии согласия собственника объекта недвижимости воспользоваться преимущественным правом на заключение договора.

Между тем, очевидно, что собственник объекта недвижимости имеет какое-то право на земельный участок, поскольку объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком, на котором он стоит. Необходимо выяснить, что это за право.

Анализ статьи 268 позволят сделать вывод, что Гражданский кодекс различает предоставление права постоянного бессрочного пользования и приобретение такого права.

Предоставление осуществляется уполномоченным органом и очевидно, что речь идет о государственных и муниципальных землях.

Пункт 2 ст. 268 говорит о приобретении права и отсылает к п. 1 ст. 271 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Таким образом, ГК РФ по умолчанию устанавливает право постоянного бессрочного пользования земельным участком у собственника объекта недвижимости.

С моей точки зрения, приобретение права постоянного бессрочного пользования имеет место в трех случаях:

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение от собственника, который владел земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования (в силу прямого указания п. 1 ст. 35 ЗК РФ);

2. Когда невозможно выяснить, каким правом на земельный участок обладал первоначальный собственник недвижимости;

3. Право постоянного бессрочного пользования возникает у собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, находящимся в частной собственности.

Земельный кодекс РФ в статье 20, вводный закон к Земельному Кодексу запрещают предоставление земельных участков после введения в действие ЗК РФ любым субъектам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Однако, по моему мнению, противоречия между п.1 ст. 271, п.2 ст. 268 ГК РФ и ст. 20 ЗК РФ, нет. Анализ данных норм позволяет сделать вывод, что ГК различает предоставление земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования (п.1 ст. 268) и приобретение права постоянного бессрочного пользования земельным участком (п. 2 ст. 268 ГК РФ). Причем приобретение указанного права у собственника недвижимости возникает именно в случае нахождения недвижимости на земельном участке в частной собственности, поскольку предоставление права постоянного бессрочного пользования уполномоченным органом в этом случае невозможно, земельным участком может распорядится только собственник. Однако само нахождение чужой недвижимости на земельном участке обременяет данный участок и силу прямого указания п.1 ст. 271 таким обременением является право постоянного пользования земельным участком собственником недвижимости.

Таким образом, у собственника недвижимости имеет место возникновение права постоянного бессрочного пользования в силу закона.

Рассмотрим, как может возникнуть ситуация, когда у земельного участка и недвижимости разные собственники. С учетом п.1 и п.4 ст. 35 Земельного кодекса, очевидно, что в результате сделки с объектом недвижимости такая ситуация невозможна. Земельный кодекс ввел императивный запрет на отчуждение строения земельного участка без объекта недвижимости и объекта недвижимости без земельного участка, если данные объекты принадлежат одному собственнику. Очевидно, что несовпадение собственников объекта недвижимости и земельного участка возможно в том случае, когда на объект недвижимости возникает первоначальное, а не производное право собственности.
Собственник земельного участка имеет право осуществить застройку земельного участка (если такое использование не противоречит целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка). Строительство может быть осуществлено как с помощью собственных, так и с помощью привлеченных средств. В случае инвестирования в строительство у инвестора может возникнуть как полное право собственности на вновь возведенный объект недвижимости, так и на долю в праве в нем. В случае, если инвестор становится единоличным собственником объекта, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у инвестор приобретает право постоянного бессрочного пользования частью земельного участка застройщика, на которой расположен объект недвижимости и необходимой для его использования в силу п. 1 ст. 271 ГК РФ.

Иная ситуация, когда вновь возведенным объектом недвижимости является жилой многоквартирный дом. Ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен жилой многоквартирный дом входит в состав общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Статья 16 ФЗ "О введении Жилищного Кодекса РФ" предусматривает, что земельный участок под многоквартирным домом переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет. Спорным является вопрос, распространяется ли данная норма на случаи, когда многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, находящимся в частной собственности.

Распространение данной нормы на частные земельные участки противоречит п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса РФ и ст. 35 Конституции РФ. П. 3 ст. 35 прямо указывает, что права собственника недвижимости по отношению к земельному участку, на котором расположена недвижимость зависят от того, в чьей собственности - публичной или частной находится земельный участок. Такого основания прекращения права собственности как переход права в общую долевую собственность собственников помещений в многокватирном доме, ст. 235 ГК РФ не содержит.

Избежать споров о правах на земельный участок собственников недвижимости позволит определение судьбы земельного участка в договоре о строительстве. Это может быть условие о переходе права собственности к собственнику объекта, о возникновении долевой собственности, об обязанности заключить собственнику недвижимости договор аренды с собственником земельного участка.

Автор: Полосина Наталья Викторовна, начальник отдела правовой защиты недвижимости ИНТЕЛЛЕКТ-С
(с) Группа правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, 2007
http://www.ekb.intellects.ru