Дачная «Амнистия»

1 сентября 2006 года вступил в силу давно ожидаемый Федеральный Закон «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСУ ОФОРМЛЕНИЯ В УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ ПРАВ ГРАЖДАН НА ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года. Ожидалось, что этот закон существенно упростит процедуру оформления в собственность прав на земельные участки и объекты недвижимости для граждан.
Что же произошло на самом деле? Какова будет на сегодняшний день процедура оформления прав на индивидуальные жилые дома и земельные участки? Ответы на некоторые вопросы попытаемся осветить в данной статье.

Индивидуальные жилые дома и иные объекты недвижимости.

Судьба самовольных построек.
Статьей 2 закона внесены изменения в Гражданский Кодекс РФ. Утратил силу абзац первый п. 3 ст. 222 ГК РФ. Утратившая силу норма предусматривала порядок признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившем строительство на не принадлежащем ему земельном участке, при условии последующего отведения данного участка уполномоченным органом под данную постройку. Как происходило на практике? Для того, чтобы признать право, лицо обращалось в суд и представляло письмо из Администрации города Екатеринбурга о том, что администрация не возражает против узаконения самовольной постройки и земельный участок будет в последующем предоставлен данному лицу. С 1 сентября 2006 года такая возможность утрачена. Признать право собственности на самовольную постройку не имея прав на земельный участок, на котором возведена постройка, в настоящее время невозможно.

Если же гражданину принадлежит земельный участок на праве собственности, постоянного (бессрочно) пользования либо пожизненного наследуемого владения, то для регистрации права собственности на самовольно построенный объект недвижимости обращения в суд не требуется. Для государственной регистрации права собственности на жилой дом в Федеральную регистрационную службу необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок и документ, подтверждающий факт создания индивидуального жилого дома на земельном участке.

При этом пакет документов, необходимых для регистрации права собственности будет отличаться в зависимости от назначения объекта недвижимости, а также категории и разрешенного использования земельного участка. Действующее законодательство разрешает осуществлять строительство индивидуальных жилых домов и объектов недвижимости подсобного назначения на землях поселений, предназначенных для:

- индивидуального жилищного строительства;

- ведения личного подсобного хозяйства;

- осуществления дачного строительства (дачного хозяйства);

и на землях сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления дачного хозяйства.

Цель предоставления указывается в правоустанавливающих документах на земельные участки.

Рассмотрим, какие документы требуется представить в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации.

Для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, имеющем категорию «земли поселений» и разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства» необходимы:

1. Технический паспорт на жилой дом;
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок;
3. Кадастровый план земельного участка.

Необходимо обратить внимание, что если правоустанавливающий документ на земельный участок выдан в 1991 - 1999 году, то владельцу земельного участка необходимо осуществить процедуру межевания и постановки участка на кадастровый учет. На сегодняшний день такая процедура занимает 4-6 месяцев и стоит 3,5-6 тыс. рублей в зависимости от размера земельного участка.

Предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется, если право на земельный участок было зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе либо в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке, имеющем категорию «земли поселений» и разрешенное использование «для ведения личного подсобного хозяйства» необходимы:

1. Технический паспорт на жилой дом (форма технического паспорта утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 N 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества»;

2. Правоустанавливающий документ на земельный участок;

3. заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка или кадастровый план земельного участка.

Необходимо отметить, что для технического учета (инвентаризации) индивидуального жилого дома и выдачи технического паспорта в БТИ не нужно представлять разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Такое положение сохранится до 1 января 2010 года.

Для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, либо подсобные постройки (гараж и т.д.) расположенные на земельном участке, имеющем категорию «земли поселений» либо «земли сельскохозяйственного назначения» и разрешенное использование «дачное хозяйство (дачное строительство)» необходимы:

1. Декларация об объекте недвижимого имущества (форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 15.08.2006 N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества»;

2. Заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка или кадастровый план земельного участка.

Для государственной регистрации права собственности на подсобные постройки, расположенные на земельном участке, имеющем категорию «земли поселений» и разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства» либо «для ведения личного подсобного хозяйства» необходимы:

1. Декларация об объекте недвижимого имущества;

2. заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка или кадастровый план земельного участка

Регистрация прав на земельные участки.

Изменения затронули только земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Если такой участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 сентября 2001 года) на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, то гражданин может зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в Федеральной регистрационной службе.

Для государственной регистрации гражданин предоставляет документ о предоставлении земельного участка и кадастровый план земельного участка. Документом о предоставлении может быть акт, свидетельство, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина земельного участка (для земельных участков предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства) или иной документ.

Стоит обратить внимание на два момента:

1. В упрощенном порядке могут зарегистрировать права только те граждане, на имя которых выданы документы на землю. То есть, если право на земельный участок перешло к гражданину в результате перехода права на строение (правоустанавливающие документы на землю выданы предыдущему владельцу жилого дома или иного здания или строения) упрощенный порядок «работать» не будет. Более того, с 1 сентября 2006 года утратили силу п. 5 ст. 20 и п.3 ст. 21 Земельного Кодекса РФ, которые предусматривали право граждан, имеющих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения однократно бесплатно приобрести участок в собственность. Земельный кодекс РФ запретил предоставление земельных участков гражданам на праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного владения с 30 сентября 2001 года, однако, помимо предоставления, указанные права могут возникнуть у гражданина в результате перехода права. Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Таким образом, если бывшему собственнику (продавцу, дарителю, наследодателю) здания, строения, сооружения земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения то это право переходит к новому собственнику (покупателю, наследнику, одаряемому) объекта недвижимости. До 1 сентября 2006 года такие физические лица обладали правом однократной бесплатной приватизации земельного участка, в настоящее же время единственной возможностью приобретения права собственности на земельный участок для собственника здания, строения сооружения, у которого отсутствуют выданные на его имя документы на землю, является выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного Кодекса РФ.

2. Большинство земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие ЗК РФ не поставлены на кадастровый учет. Это значит, что для регистрации права собственности на земельный участок должна быть проведена процедура межевания и постановки его на кадастровый учет. Однако закон порадовал новеллой, установившей, что если для проведения государственного кадастрового учета земельного участка представлен правоустанавливающий документ, в котором сведения о площади земельного участка не соответствуют сведениям об уточненной площади такого земельного участка, содержащимся в документах о его межевании, государственный кадастровый учет такого земельного участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании. Расхождение в площадях до введения в действие закона могло повлечь отказ в постановке участка на кадастровый учет.

Принципиальные новеллы введены в Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Впервые дано понятие «имущества общего пользования» - это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).

Принципиально изменен порядок приобретения прав на земельные участки для садоводства. В частности, если садовый, дачный или огородный земельный участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования имеют право зарегистрировать право собственности на этот земельный участок в порядке, описанном выше (см. регистрация прав на земельные участки). Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

В случае, если участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен этому некоммерческому объединению, то гражданин, являющийся членом этого некоммерческого объединения имеет право приобрести участок в собственность бесплатно. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в орган местного самоуправления и приложить к нему следующие документы:

1. описание местоположения границ земельного участка, подготовленное этим гражданином;

2. заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином.

Для принятия решения о предоставлении участка или отказа в предоставлении установлен двухнедельный срок. Основание для отказа может быть только одно - установленный федеральным законом запрет на предоставление такого участка в собственность.

Иные новеллы

С 1 сентября 2006 года на законодательном уровне изменился порядок предоставления сведений из государственного земельного кадастра (выписок из кадастрового дела). Теперь срок предоставления выписок не должен превышать десяти рабочих дней с момента обращения. Напомню, что до 1 сентября 2006 года выписки готовились в течение месяца, а зачастую и с опозданием.

Также этим же законом продлены сроки приватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года.

Таков краткий анализ нового закона. Многие проблемные моменты видны уже сейчас. Как данный нормативный акт покажет себя на практике - покажет время.

Полосина Наталья
Начальник отдела недвижимости
Агентства юридической безопасности ИНТЕЛЛЕКТ-С

(с) Группа правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, 2007
http://www.ekb.intellects.ru