Апартаменты в Москве - достоинства и недостатки, как купить

1. Стоимость

Цена квартиры в Москве всегда дороже стоимости аналогичных апартаментов в том же районе. Разница в стоимости между квартирой и апартаментами в Москве составляет, в среднем 10-15%.
2. Место расположения

Апартаменты строятся на месте промышленных зон, из которых город Москва выводит заводы, фабрики и другие промышленные объекты.

А таких промзон в Москве не мало, даже в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК).

Эти промзоны находятся в хороших районах города: рядом с метро, объектами инфраструктуры.
3. Дополнительные услуги

Это консьерж и прочие услуги офисно-гостиничного характера:

Охрана;
техническое обслуживание помещения;
уборка помещений;
экскурсионное и билетное обслуживание;
заказ еды в кафе и ресторане;
курьерская доставка документов;
прачечная;
вызов такси;
и многое другое.

Отдельной важной функцией УК является создание уникальной атмосферы: различных тематических мероприятий, выставок, праздников и т.д.

Дополнительно, могут предоставляться и так называемые «инвестиционные» услуги:

сдача апартаментов в аренду;
подбор арендатора;
проработка договора;
контроль сроков оплаты;
контроль состояния помещений;
въезд и выезд жильцов;
подготовка апартаментов к въезду новых арендаторов.

Как правило, от базовых или обязательных услуг отказаться нельзя, но можно отказаться от дополнительных услуг, таких, как ресепшн и консьерж служба, уборка апартаментов.
4. Статус нежилого помещения

Апартаменты позволяют использовать помещение в качестве квартиры, офиса и гостиницы и даже места регистрации юридического лица.

Уникальность архитектуры дома и планировки.

Здесь все зависит от постройки, в которой располагаются апартаменты: новое современное строительство или переделанная под апартаменты мануфактура.
5. Налогооблагаемая база (кадастровая стоимость имущества)

Поскольку кадастровая стоимость апартаментов, в среднем на 15% ниже, чем у аналогичных квартир, соответственно и налоговая база, при исчислении налога на имущество, будет ниже.

1. Регистрация или «прописка»

В апартаментах нет «прописки».

В них нельзя зарегистрироваться для постоянного проживания (нет регистрации по постоянному месту жительства).

А это значит, что нет социальных гарантий, предоставляемых государством по месту постоянной регистрации и тесно с ним связанных:

медицинское обслуживание (нет прикрепления к поликлинике, т.е. бесплатному медицинскому обслуживанию, ввиду отсутствия полиса ОМС);
прикрепление к детскому саду и школе для ребенка (прикрепление не по району, а по квоте на лиц с временной регистрацией);
проблемы с трудоустройством (отсутствие постоянной регистрации является критичной для решения работодателя о приеме на работу в Москве);
получение кредита (не все банки готовы предоставлять ипотеку, потребительский или иной кредит лицу без прописки. А если и предоставят, то на более невыгодных для заемщика условиях: повышенный процент, обеспечение, более короткий срок и т.п.);
оформление гражданского паспорта и заграничного паспорта (сегодня производится по месту «прописки», т.е. постоянной, а не временной регистрации).

Безусловно, что «по закону», постоянная регистрация не имеет никаких преимуществ перед временной, но в реальности она предпочтительнее как для работодателя, так и при устройстве детей в школу или сад, при получении обслуживания в поликлиниках и пр.

Если апартаменты имеют статус гостиницы (апарт-отели, кондо-отели , мотели, хостелы, сьют-отели и т.п.), то в них можно оформить временную регистрацию на срок до 5 лет.

Однако, в многофункциональных комплексах, где представлены разные форматы недвижимости, апартаменты гостиничного типа отсутствуют.
2. Налог на имущество

Налог на имущество исчисляется от кадастровой стоимости недвижимости и для жилых помещений он составляет от 0,1, до 0,3% ( в зависимости от стоимости объекта), а для апартаментов – 2%.

Но, в любом случае, это счетная задачка которую нужно рассчитать с учетом стоимости апартаментов, которая будет безусловно ниже стоимости аналогичной квартиры.

Более того, покупателям квартир в апартаментах необходимо будет заплатить налог на имущество физических лиц и НДФЛ при продаже имущества.

Коммунальные и эксплуатационные платежи.

Коммунальные платежи (электричество, вода и тепло) в апартаментах выше на 25%, а эксплуатационные (уборка общественных зон, вывоз мусора, обслуживание основных систем здания, ремонт и т.д.) – на 15% выше, чем в жилых квартирах эконом класса.

В среднем, обслуживание апартаментов в столичных апарт-комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

Это обусловлено тем, что для апартаментов установлены цены по тарифам и ставкам, действующим не для физических, а для юридических лиц, для нежилого фонда.
3. Налоговые вычеты

Налоговые вычеты при покупке и продаже апартаментов не предоставляются.
4. Жилищный сертификат

Жилищный сертификат для приобретения апартаментов использовать нельзя.
5. Материнский капитал

Материнский капитал для приобретения апартаментов использовать нельзя.
6. Субсидии на жилье

Субсидии на жилье для приобретения апартаментов использовать нельзя.

Это значит, что владельцы апартаментов, в отличие от собственников жилых помещений, не имеют права получать от государства субсидии на оплату услуг ЖКХ, если величина их ежемесячного дохода за последние полгода не превысит установленные в Москве нормативы.

Эти субсидии выделяются региональными и местными властями на основании Жилищного кодекса, а владение апартаментами под действие Жилищного кодекса не подпадает.
7. Долевая собственность

Согласно Жилищного кодекса, все технические помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома (чердаки, подвалы и пр.) находятся в долевой собственности собственников жилых помещений.

А поскольку Жилищный кодекс не распространяет свое действие на нежилые помещения – апартаменты, то в отношении апартаментов такой специальной нормы нет.

В таком случае не общее собрание собственников дома в коллегиальном порядке, а застройщик в индивидуальном порядке будет принимать и навязывать собственникам не только услуги «своей» управляющей компании, но и общего имущества дома.

А чтобы собственники смогли самостоятельно управлять своим апарт-комплексом, то им придется дополнительно либо учреждать некоммерческое партнерство, либор заключать договор о совместной деятельности (договор простого товарищества).
8. Инфраструктура

Застройщик апартаментов не обязан строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры: ясли, детские сады, школы, поликлиники, магазины, а главное – детские игровые площадки во дворах дома.

Но ситуация на рынке недвижимости Москвы требует от застройщика высоко конкурентных проектов.

В связи с чем, некоторые застройщики в сегменте апартаментов самостоятельно, т.е. по собственной инициативе, занимаются возведением инфраструктурных и объектов дорожного строительства в том объеме, который эти «девелоперы» считают достаточным для улучшения ликвидности и покупательной привлекательности конкретного объекта.
9. Социальные ограничения

Жители апартаментов ограничены в правах на социальное обслуживание по месту нахождения: без постоянной регистрации у них отсутствует возможность встать в очередь на улучшение жилищных условий , встать на учет на бирже труда, получить свидетельство ИНН.
10. Нормы СанПин

Если апартаменты не имеют статус гостиницы, то на них не распространяются нормы СанПиН, которые установлены для жилых помещений по требованиям к строительству объекта.

Это требования к освещенности помещения (окна корпусов могут находиться близко друг к другу), шумоизоляции (стены могут быть тоньше), инсоляции (проем окна может быть меньше, а солнце и вовсе не попадать в окно), воздуховода (общая система воздухообмена), проветривания (отсутствие лоджий и балконов) и другие.
11. Долги

За неуплату или несвоевременную уплату коммунальных платежей у собственников апартаментов – должников может быть отключена вода, тепло, электричество и т.п.

У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах отключать газ, электричество, воду нельзя.

На сегодняшний день московских правила в отношении строительства апартаментов ежегодно меняются и все еще остается неопределенность федерального законодательства.

Достаточно вспомнить эпопею распространение на апартаменты положений 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в настоящий момент, разница между защитой рисков собственников жилых помещений и апартаментов, практически, сведена на нет).

Но, и специальные правовые нормы в отношении апартаментов тоже не разработаны, что ограничивает права и возможности собственников апартаментов, увеличивает риск дальнейшего повышения платежей и расходов по апартаментам, трудности разрешения проблем и споров в суде.

Следовательно, сегодня,
апартаменты - это часть гостиничного или офисного бизнеса

И именно, с учетом специфики и необходимости владения объектом недвижимости именно в этих отраслях экономики Вам, уважаемый читатель, и нужно принимать решение о покупке или продаже апартаментов в Москве.