Имущественный вычет при покупке жилья: нестандартные ситуации

Имущественный вычет при покупке жилья: нестандартные ситуации

Получить из бюджета до 130 000 руб., воспользовавшись имущественным вычетом, многие считают нереальной задачей. Но большинство проблем решаемы! На самые сложные вопросы отвечает Валентина АКИМОВА, советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса, соавтор «Системы Главбух».

Кто имеет право на вычет?

— Квартира куплена на имя неработающего пенсионера. Может ли он получить имущественный вычет?

— Это зависит от того, есть ли (или будут ли) у пенсионера какие-либо доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов.

Как следует из вопроса, на момент покупки жилья подобных доходов у него нет. Ведь с государственных пенсий налог на доходы физлиц не удерживается (п. 2 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Однако это не лишает пенсионера права не вычет.

Не исключено, что облагаемые НДФЛ доходы появятся у пенсионера позже. И совсем не обязательно, что по трудовому договору. Например, имущественный вычет можно заявить по вознаграждениям, которые получены по договорам подряда, по авторским договорам, по договорам о сдаче в аренду имущества… Главное заявить вычет не позднее чем через три года после того, как эти доходы будут получены. Это следует из статей 220 и 78 Налогового кодекса РФ.

— Муж купил квартиру у жены. Имеет ли он право на имущественный вычет?

— Нет, не имеет.

Об этом четко сказано в новой редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, которая действует с 1 января 2008 года. Она не позволяет покупателю жилья получить имущественный вычет, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами. Взаимозависимость положено определять по правилам, которые установлены в статье 20 Налогового кодекса РФ. А подпункт 3 пункта 1 этой статьи однозначно относит супругов к взаимозависимым лицам.

Какие расходы дают право на вычет?

— Можно ли получить имущественный вычет при покупке земельного участка или нежилого помещения?

— Нет, нельзя. Имущественный вычет предоставляется только на суммы, которые израсходованы на приобретение или постройку жилья. То есть на:
— квартиру или долю в квартире (в готовом или строящемся доме);
— комнату или долю в комнате (в готовом или строящемся доме), которая куплена после 1 января 2007 года;
— жилой дом или долю в жилом доме.

Для тех, кто покупает земельные участки и нежилые помещения, имущественные вычеты не предусмотрены (письмо Минфина России от 8 августа 2006 г. № 03-05-01-04/243).

— Можно ли какую-то часть имущественного вычета (например, 600 000 руб.) использовать при покупке доли в одной квартире, а оставшуюся часть (400 000 руб.) — при покупке доли в другой квартире?

— Нет, нельзя. Имущественный вычет на покупку жилья предоставляется только один раз в жизни и только по одному объекту. По какому — налогоплательщик вправе выбрать сам. При этом 1 000 000 руб. — это лишь максимальная сумма вычета. Если жилье, по которому заявлен вычет, куплено за меньшие деньги, право на вычет все равно считается использованным полностью. Никакого «остатка» вычета в этой ситуации не возникает. И это не зависит от того, о каком жилье идет речь — о квартире, о комнате, о жилом доме или доле в одном из этих помещений.

— Можно ли получить имущественный вычет на покупку жилья по одной квартире, а вычет на проценты по жилищному кредиту — по другой квартире?

— Нет, такой вычет налоговые инспекторы не разрешат.

Дело в том, что в статье 220 Налогового кодекса РФ сказано, что повторное предоставление вычета не допускается. По мнению контролирующих органов, это означает, что получить имущественный вычет можно только по одному объекту. И это касается как вычета в части стоимости жилья, так и вычета в части процентов на жилищные кредиты.

Как определить максимальную сумму вычета

— Муж с женой купили квартиру в равнодолевую собственность. На какую предельную сумму имущественного вычета может претендовать каждый из них?

— На сумму, не превышающую 500 000 руб. со стоимости своей доли. И плюс к этому — на сумму процентов, которые уплачены каждым из собственников по жилищным кредитам.

В ситуации, когда жилье приобретается в долевую собственность и совладельцы покупают свои доли одновременно, имущественный вычет распределяется между ними пропорционально их долям. При этом получить свою часть вычета каждый из них может только самостоятельно. Ведь передача своего права на вычет другим гражданам Налоговым кодексом РФ не предусмотрена. В том числе и в том случае, если речь идет о совладельцах-супругах. Это следует из статьи 220 Налогового кодекса РФ. А Минфин России подтвердил это в письме от 30 октября 2007 г. № 03-04-05-01/350.

— Человек приобрел одну из долей в жилом доме. Другие доли остались в собственности прежних владельцев. Какова максимальная сумма имущественного вычета?

— Как обычно — не более 1 000 000 руб. со стоимости жилья. И плюс к этому — сумма процентов по кредитам на его приобретение.

В данном случае гражданин, который купил долю в жилом доме, является единственным приобретателем. Поэтому, рассчитывая сумму имущественного вычета, умножать расходы на покупку жилья на свою долю в доме ему не надо. Такое распределение предусмотрено только для ситуации, когда несколько собственников приобретают доли в жилье одновременно. Минфин России разъяснил это в письме от 13 февраля 2007 г. № 03-04-05-01/36.

Как подтвердить право собственности

— Квартира приобретена через жилищно-строительный кооператив. При этом договор купли-продажи не заключался. Есть ли право на имущественный вычет?

— Да, право на вычет есть.

Условия о том, что вычет возможен только при наличии договора купли-продажи, в статье 220 Налогового кодекса РФ нет. Главное — предоставить документы о праве собственности или акт приема-передачи жилья. Покупка квартиры по такому договору — лишь один из возможных вариантов получения такого права. В вашей ситуации речь идет о другом варианте.

Чтобы получить право собственности на жилье, пайщику ЖСК достаточно полностью выплатить паевые взносы. В день, когда это происходит, квартира автоматически становится его собственностью. Об этом четко сказано в пункте 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ. Получается, что для подтверждения права собственности на квартиру здесь нужен не договор купли-продажи, а документы о членстве в кооперативе и передаче квартиры члену кооператива.

— Супруги купили квартиру. Все документы (договор купли-продажи, свидетельство о госрегистрации права собственности и расписка об оплате продавцу) составлены на имя мужа. А имущественный вычет в полной сумме хочет получить жена. Возможно ли это?

— По моему мнению, да. Но, к сожалению, споры с налоговиками в этой ситуации не исключены.

Дело в том, что, с одной стороны, имущество, которое супруги приобрели в браке, является их совместной собственностью. Независимо от того, на чье имя — мужа или жены — оно приобретено и от чьего имени оплачено. Единственное исключение — ситуация, когда супруги составили брачный договор с другими условиями раздела. Это следует из статей 34 и 42 Семейного кодекса РФ.

Право на имущественный вычет по квартире, которая является совместной собственностью, имеет каждый из супругов. Лимит вычета (1 000 000 руб.) в этой ситуации распространяется на обоих. А разделить сумму вычета между собой муж и жена могут в любых долях, написав соответствующее заявление в налоговую инспекцию. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса РФ.

При этом в заявлении не запрещено указывать, что вычет распределяется в следующей пропорции: 100 процентов — в пользу жены и 0 процентов — в пользу мужа. Минфин России подтвердил это в письме от 24 мая 2007 г. № 03-04-05-01/159. Кроме того, к документам нужно приложить копию свидетельства о государственной регистрации брака.

В то же время существует письмо ФНС России от 13 октября 2006 г. № ВЕ-9-04/132, в котором высказана противоположная точка зрения.

В нем сказано, что налогоплательщик может получить имущественный вычет, только если его имя напрямую указано в договоре купли продажи, свидетельстве о праве собственности и акте приемки-передачи квартиры. Велика вероятность, что налоговые инспекторы будут придерживаться именно этой точки зрения. Однако, по моему мнению, у супругов есть шанс оспорить ее в суде.

— Разрешение на имущественный вычет получено. Но после этого переоформлено свидетельство о праве собственности. Например, снято ипотечное обременение. Нужно ли сообщать об этом в инспекцию?

— Нет, не нужно.

Имущественный вычет на ту сумму, на которую получено разрешение, налоговая инспекция предоставит и без этого. Ведь оно было выдано на основании документов, которые на дату их подачи были действующими.

Копия нового свидетельства может понадобиться только в ситуации, когда при первом обращении в инспекцию вычет не был использован полностью (например, его часть перешла на следующий год). В этом случае, чтобы получить остаток вычета, в налоговую инспекцию придется снова подавать полный комплект документов.

Как подтвердить оплату расходов

— Квартира куплена в ипотеку. Чем подтвердить фактически уплаченную сумму процентов, если в квитанциях об оплате кредита она не выделена?

— В Налоговом кодексе РФ нет закрытого перечня платежных документов, которыми можно подтвердить уплату процентов по кредиту на покупку жилья. Если в платежных квитанциях сумма процентов не выделена, можно взять в банке выписку по лицевому счету или справку. В ней должны быть расшифрованы суммы, заплаченные за календарный год и направленные:
— на погашение основного долга по кредиту (займу);
— на погашение процентов по кредиту (займу);
— на уплату прочих расходов по договору кредита (займа).

— Квартира оплачена застройщику векселем другой компании. Возможен ли имущественный вычет при такой форме платежа?

— Да, возможен.

Налоговый кодекс РФ не ограничивает перечень документов, которыми можно подтвердить оплату купленного жилья. Поэтому человек, рассчитавшийся за жилье векселем третьего лица, имеет такое же право на вычет, как и гражданин, который заплатил продавцу деньги. Главное, чтобы такой порядок оплаты не противоречил условиям договора купли-продажи. Минфин России подтвердил это в письме от 28 марта 2005 г. № 03-05-01-07/6.

— По договору купли-продажи покупатель должен заплатить за квартиру, перечислив деньги на расчетный счет продавца. Однако расчеты произведены наличными. Разрешат ли вычет?

— В таких ситуациях к основному договору купли-продажи нужно заключать дополнительное соглашение. В нем стороны сделки должны подтвердить, что договорились об изменении одного из условий договора — способа оплаты. Если такой документ есть, никаких вопросов у налоговых инспекторов не будет.

Если же такого документа нет, инспекторы могут потребовать дополнительные документы, из которых будет следовать, что продавец получил от покупателя все деньги, причитающиеся ему за проданное жилье. В частности, это может быть специальная расписка. Или акт приема-передачи квартиры, в котором указано, что все расчеты произведены полностью наличными, и стоят подписи обеих сторон сделки.

— Супруги приобрели жилье по ипотеке в совместную собственность. По кредитному договору они выступают как заемщик и созаемщик. Проценты банку уплачиваются от имени заемщика. Может ли имущественный вычет по процентам получить другой супруг, то есть созаемщик?

— Да, может.

Муж и жена расплачиваются по ипотечному кредиту за счет своих общих денег. Ведь полученные супругами доходы от трудовой и предпринимательской деятельности и т. п. считаются их совместной собственностью. Естественно, если между супругами не заключен брачный договор, который предусматривает раздельный режим собственности на имущество. Это следует из статей 34 и 42 Семейного кодекса РФ.

В ситуации, когда жилье приобретено в совместную собственность, общую сумму имущественного вычета супругам разрешено распределять между собой по своему усмотрению. Это правило касается в том числе и той части вычета, которая предоставляется на сумму уплаченных процентов по жилищным займам. Выбранное соотношение может быть любым, в том числе и 100 процентов — в пользу одного из супругов и 0 процентов — в пользу другого.

И не важно, на кого из супругов оформлены платежные документы. Для случая, когда речь идет об имущественном вычете со стоимости жилья, Минфин России подтвердил это в письме от 6 августа 2007 г. № 03-04-05-01/260. Это правило распространяется и на ту часть имущественного вычета, которая предоставляется на сумму уплаченных по жилищному кредиту процентов.

— Ситуация, похожая на предыдущую. Но жилье приобретено супругами в долевую собственность. Проценты по ипотечному договору уплачиваются от имени одного из супругов. Может ли имущественный вычет на их сумму получить другой супруг?

— Если жилье оформлено в долевую собственность, действуют такие правила. Общая сумма имущественного вычета распределяется между покупателями пропорционально их долям. Получить вычет на сумму своей части расходов каждый дольщик может только лично. Это следует из статьи 220 Налогового кодекса РФ. Поэтому налоговые органы требуют, чтобы расходы каждого собственника были подтверждены платежными документами на имя каждого из них. Даже если эти расходы оплачены из общего семейного бюджета.

В то же время один из собственников может поручить уплату своей части процентов по кредиту другому собственнику. Для этого можно оформить доверенность. Или заключить договор поручения. Если к платежным документам на имя сособственника будет приложен такой документ, оснований для отказа в вычете у налоговых инспекторов не будет.

Как получить разрешение на вычет

— Квартира куплена 2004 году. За какие периоды можно получить имущественный вычет, обратившись в инспекцию в 2008 году?

— За 2005, 2006 и 2007 годы.

Здесь нужно помнить о нескольких правилах. Во-первых, заявить вычет по доходам, которые получены до того года, когда куплено жилье, нельзя. Это следует из статьи 220 Налогового кодекса РФ. Таким образом, первый период, за который налоговая инспекция могла бы вернуть уплаченный в бюджет НДФЛ, — это календарный год, в котором приобретена квартира. В вашей ситуации это 2004 год.

Однако нельзя забывать и такой момент. Чтобы инспекция перечислила на ваш расчетный счет уплаченную вами в прошлых годах сумму налога, нужно написать заявление на возврат. А предъявить к возврату можно только налог, уплаченный не более чем за три года, которые предшествуют году, в котором представлена декларация по форме 3-НДФЛ. Этот срок давности предусмотрен в пункте 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ.

— Имущественный вычет в части стоимости квартиры уже использован. А как получить вычет на сумму процентов по кредиту? Нужно ли для этого дожидаться, когда проценты будут выплачены банку полностью?

— Нет, не нужно. Подавать заявление на имущественный вычет по процентам по жилищному кредиту можно по итогам каждого года. Чтобы получить разрешение на вычет, вместе с заявлением нужно представить в инспекцию:

— те же документы, которые необходимы для вычета на стоимость квартиры (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, платежные документы о расчетах с продавцом);

— кредитный договор и платежные документы на сумму процентов, фактически уплаченных банку в прошедшем году.

Если вы решили получать вычет у работодателя, этих бумаг будет достаточно. А если вы претендуете на возврат НДФЛ через налоговую инспекцию, к ним нужно приложить декларацию по форме 3-НДФЛ и документы, подтверждающие сумму полученных за год доходов (справки по форме 2-НДФЛ и т. п.).

— Собираюсь подать документы на имущественный вычет за 2005, 2006 и 2007 годы. На каких бланках должны быть составлены справки о доходах (по форме 2-НДФЛ) и декларации о доходах (по форме 3-НДФЛ) за эти годы?

— Справки по форме 2-НДФЛ должны быть оформлены на бланках, которые действовали на момент оформления этих справок. До 10 декабря 2006 года применялся бланк этого документа, утвержденный приказом ФНС России от 25 ноября 2005 г. № САЭ-3-04/616@. Он использовался при составлении:
— справок о доходах за 2005 год;
— справок о доходах за 2006 год, выданных до 10 декабря 2006 года.

В период с 10 декабря 2006 года и по сей день справки о доходах оформляются на бланке, утвержденном приказом ФНС России от 13 октября 2006 г. № САЭ-3-04/706@.

Теперь о декларациях по форме 3-НДФЛ. Декларации за 2005 и 2006 годы должны быть заполнены на бланке, который утвержден приказом Минфина России от 23 декабря 2005 г. № 153н.А для декларации за 2007 год финансовое ведомство разработало новый бланк. Он утвержден приказом Минфина России от 29 декабря 2007 г. № 162н и зарегистрирован Минюстом России 1 февраля 2008 г. № 11072.

Источник: Главбух № 4, 2008