Недвижимость в Болгарии

Болгария - страна, где реализуются самые заветные мечты. Летом она привлекает туристов раскинувшимися на сотни километров песчаными пляжами с ресторанами и дискотеками на любой вкус, зимой - горнолыжными курортами. Для россиян неоспоримым преимуществом является отсутствие языкового барьера в Болгарии. А если учитывать, что купить студию на Солнечном берегу в непосредственной близости у моря можно до 50 тысяч евро, то неудивительно, что такой поток наших соотечественников скупает здесь дома.

Каждого, кто посещает эту страну, поражает число объявлений о продаже недвижимости, которое можно встретить в районе курортных поселков. "Не будет преувеличением сказать, что количество агентств недвижимости в Болгарии растет с каждым днем, агентства появляются, как грибы после дождя", - констатирует руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. Объектов для продажи хватает на всех. "В Болгарии сейчас ведут строительство много застройщиков. Строят в основном курортные комплексы на морском побережье и на горнолыжных курортах", - рассказывает консультант по зарубежной недвижимости консультационно-аналитического агентства недвижимости "AVC Real Estate" Ирина Кислицына. Такой бум предложений на рынке вызван тем, что Болгария среди восточноевропейских стран была самой популярной страной для вложения средств в недвижимость в последние пять лет. «Так, за последние годы недвижимость в стране росла в цене на 20-30% в год», - отмечает коммерческий директор компании Virtus Кирилл Купцов. Однако сейчас эксперты уже не так единодушны во мнениях о целесообразности приобретения недвижимости в Болгарии, как это было раньше. «Этому способствовали уменьшившийся объем предложения и замедлившийся рост цен», - говорит Кислицына. - Так, сейчас в Болгарии доход от сдачи в аренду в среднем составляет 3-4 %. Предложение превышает спрос, так как строительство новых объектов недвижимости продолжается в Болгарии высокими темпами».

Поэтому специалисты не советуют сейчас инвестировать средства в болгарскую недвижимость в расчете на быстрое получение прибыли. "В настоящее время покупать болгарскую недвижимость имеет смысл только в долгосрочной перспективе. При этом необходимо тщательно выбирать агентство недвижимости и пользоваться услугами независимых консультантов", - советует Ирина Кислицына.

Доверять или довериться?
"Чем кончится дело при пользовании услугами новых "друзей", одному богу известно. В этих случаях кум, брат, сват или на худой конец сосед строит апартаменты или продает свою чудесную квартиру на вторичном рынке по весьма сходной цене", - говорит Юлия Титова. Однако в итоге недвижимость может иметь ряд обременений в виде отсутствия разрешения на строительство, неправильно оформленных документов на землю, дополнительных собственниках, о наличии которых не подозревает будущий покупатель. В лучшем случае, если с документами окажется все в порядке, расположение дома может иметь скрытые нюансы, например, весной рядом с ним оживает сточная канава, или за соседним домом находится кладбище, словом, обнаружится нечто такое, что заставит в будущем пожалеть об опеке "доброжелателей", предупреждают эксперты. Даже покупая недвижимость в строящемся объекте, с "чистыми" документами, экономный покупатель обрекает себя на ряд неприятностей. "После того, как договор о купле-продаже подписан и положенная часть денег выплачена, как правило, начинаются проблемы со связью. Агентство или застройщик связывается с вами в тот момент, когда требуется осуществить очередной платеж за недвижимость, но множество важных для покупателя вопросов так и остается без ответа, - рассказывает Юлия Титова. - Теряются факсы, не проходит электронная почта, звонки остаются без ответа, а съездить и навестить своего зарубежного брокера не хватает ни сил, ни времени".

«Покупать недвижимость при помощи агентства, конечно, намного безопаснее, однако и дороже. Комиссия за услуги агентства составляют около 3%, иногда 5%», - говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Юлия Кайнова.

Свои порядки
Недвижимость в Болгарии делят на три класса: эконом-класс, бизнес-класс и дома класса люкс. «В эконом-классе цена за квадратный метр составляет от 830 евро. Как правило, жилые комплексы этого типа располагается от 400-2000 м от моря или от подъемников в горы и обладают стандартным качеством внутренней и внешней отделки», - отмечает Кирилл Купцов.

«Если говорить о побережье, то до 50 000 евро можно приобрести студию на Солнечном берегу, причем даже в непосредственной близости у моря», - говорит Юлия Кайнова. Если же рассматривать возможность покупки недвижимости вдали от берега, начиная от 4 км, то здесь за эту сумму можно купить и двухкомнатные апартаменты в одном из элитных жилых комплексов.

В бизнес-классе цена за квадратный метр составляет примерно 1200-1500 евро. «Как правило, такие комплексы располагается в непосредственной близости от моря или от подъемников в горы. Они обладают хорошей инфраструктурой на территории комплекса (охрана, бассейны, различные кафе, spa и т.д.)», - говорит Кирилл Купцов

В элит-классе цены составляют от 1600 евро за квадратный метр. Жилье этого класса располагается на первой линии моря или около подъемников в горы. Они также обладают хорошей инфраструктурой.

Лучшие районы для инвестиций
С точки зрения инвестиций эксперты считают весьма интересным регион Софии. В первую очередь коммерческую недвижимость в центре города и элитные закрытые комплексы для сдачи в аренду приезжим из Европы. Кроме того, районы, прилегающие к учебным заведениям. Здесь можно приобрести небольшие квартиры с 1-2 комнатами по цене до 50-60 тысяч евро. Наиболее привлекательными районами считаются центральные и южные части города. "Дело в том, что многие европейские государства переносят сейчас свои офисы в Болгарию, в Софию. Это связано со вступлением страны в Евросоюз и притоком иностранного капитала. София становится самым крупным административным, дипломатическим, бизнес, транспортным и развлекательным центром Восточной Европы", - объясняет Кайнова повышенный спрос на квартиры в столице Болгарии.

Эксперты уверены, недвижимость в Софии будет расти в цене из-за нескольких факторов: город находится на пути основных международных транспортных магистралей и связи, в столице Болгарии действуют программы улучшения городской инфраструктуры.

Другое выгодное направление для инвестиций - это прибрежная зона - до 200 метров от моря. Однако таких зон осталось очень мало, особенно рядом с парками и лесами, отмечают аналитики.

Также интересны земли под застройку - район Бялы, где рядом находится национальный парк, много уникальных чистейших ключей и потрясающая природа. «Даже мэр Москвы Юрий Лужков купил там участок для одного коммерческого проекта», - отмечает Кайнова.

Сделка – дело тонкое
Иностранные граждане могут приобретать объекты недвижимости на территории Болгарии с некоторыми ограничениями, говорят эксперты. Законодательство запрещает иностранным физическим лицам иметь в собственности землю, поэтому покупка вилл или земельных участков осуществляется через создание в Болгарии юридического лица, на которое затем и оформляется покупка. Квартиры могут быть приобретены как на юридическое, так и на физическое иностранное лицо.

После завершения переговоров о цене подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится депозит в размере 10-15% от суммы сделки. При покупке квартиры на первичном рынке обычно имеет место еще один договор - резервирования, по которому покупатель перечисляет сумму в 1000-2000 евро.

Спустя месяц-полтора, которые требуются на проверку юридической чистоты объекта, сделка завершается. У местного нотариуса подписывается акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет нотариальный акт в суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой, отмечают эксперты. Цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости.

Стоит также принять во внимание, что, как и в России, налоговая оценка в Болгарии используется для целей налогообложения и может быть значительно ниже реальной рыночной цены недвижимого имущества. Большая часть собственников недвижимого имущества в стране предпочитают в нотариальном акте указывать именно налоговую оценку, а не реальную цену, выплачиваемую покупателем при покупке недвижимого имущества. В любом случае, перед принятием вышеизложенного решения, следует проконсультироваться с юристом.

Справка
БОЛГАРИЯ - государство, общей площадью 110,9 тыс.кв.км., находится на юго-востоке Европы, на Балканском полуострове. На севере граничит с Румынией, на юге с Турцией и Грецией, на западе - с Сербией и Македонией. На востоке омывается водами Черного моря. Население Болгарии: 8,88 млн. человек. Основу населения составляют болгары (89%), в стране также проживают турки, цыгане, греки, армяне, русские и другие народности. Официальный язык: официальный болгарский, также употребляются русский, английский, немецкий. Религия: православие, есть мусульмане-сунниты. Валюта: 1 лев (BGL) равен 100 стотинкам.Столица: София (около 1,5 млн. человек). Города-музеи мирового значения: Арбанаси, Боженци, Велико-Тырнов, Етыра, Жеравна, Копривштица, Котел, Мелник, Несебыр, Созопол, Трявна и Широко-Лыка. Международные курорты – Золотые Пески, Албена, Солнечный Берег, Балчик, Несебыр. Горнолыжные курорты: Боровец, Пампорово и Банско